自分の家や会社の隣にある土地は、非常に価値があります。
隣の土地を買収することで、さまざまなことを実現することができます。
例えば、家の増築や駐車場スペースの確保、事業の拡大などです。
隣の土地を買う方法について知りたいですか？ まず、隣の土地（隣地）の価格を知ることが重要です。
適正な価格はどれくらいなのか気になるでしょう。
隣の土地の価格を知るためには、事前に調査を行う必要があります。
地域の不動産市場や近隣の土地の相場を調べることで、隣の土地の適正価格を把握することができます。
また、隣の土地を買収するためのコツを知ることも重要です。
成功するためのポイントは何でしょうか？まず、買い手として交渉の強みを持つことが大切です。
自分が隣の土地を買うことによって得られる利益やメリットをしっかりと伝えることで、売り手に対して説得力を持つことができます。
また、資金の準備や法的手続きの確認など、スムーズな取引のために準備を進めることも大切です。
隣の土地を買いたい場合、土地利用の可能性も考慮に入れてください。
買収後の土地の活用方法について、事前に計画を立てることで、土地の価値をさらに高めることができます。
要するに、隣の土地を買収するためには、価格の調査や交渉の工夫、土地の利用計画などを考える必要があります。
これらのポイントを押さえて行動することで、隣の土地の買収を成功させることができるでしょう。
隣の土地の購入のメリット・デメリットについて
隣地は倍の値段を出してでも買え！と言われますが、そおメリットやデメリットについてみていきましょう。
【メリット】土地の悪条件が改善される・増築ができる
まず、隣の土地には非常に価値があることをしっかりと認識する必要があります。
例えば、あなたがＡさんで、隣の土地の所有者がＢさん、そして遠方の第三者がＣさんだとします。
Ｂさんの土地は、Ｃさんが購入する場合と、隣の土地のＡさんが購入する場合では、価値が異なる可能性があります。
Ｂさんの土地が旗竿状の土地である場合を考えてみましょう。
Ｃさんがこの土地を購入しても、土地の形は旗竿状のままです。
しかし、ＡさんがＢさんの土地を購入すると、土地の形状が整って良くなります。
さらに、Ａさんの土地は、間口も奥行も広がり、非常に使いやすい土地に変わります。
このような変化によって、今まで戸建住宅しか建てられなかった土地でも、マンションとして利用される可能性が生まれることもあります。
また、もしＡさんが元々、容積率をすべて使い切って建物を建てていた場合には、隣の土地を購入することで、利用できる容積率も増えるため、増築することができるようになります。
つまり、隣の土地を購入することで土地の利用可能性も広がるのです。
同じ土地であっても、隣の土地を購入する場合と、遠方の第三者が購入する場合では、購入後の土地の価値が大きく変わる可能性があることを認識しておくことが重要です。
隣の土地を購入することで、あなたの土地の価値や利用可能性を飛躍的に向上させることができるのです。
【デメリット】売買がスムーズにいかない
の土地の購入は、なかなかスムーズに進むことは少ないです。
自分が隣の土地を購入したいと言っても、まずは相手に売る意思があるのかを確認しなければなりません。
もし相手が売るつもりがなければ、どれだけ高い価格を提示しても隣の土地を購入することはできません。
そのため、隣の土地を購入する際には、「タイミング」や「運」の要素も非常に重要です。
ここまで隣の土地を購入するメリット・デメリットについて見てきましたが、では、隣の土地の所有者は、実際に購入の申し出があった場合には、どのようなことを考えているのでしょうか。
所有者はまず、自分の土地の価値や将来の利益を考慮するでしょう。
隣の土地が将来的に価値が上がる可能性がある場合、所有者は売却することによって利益を得ることができます。
一方で、所有者が土地を使っている場合や感情的なつながりがある場合、売却には慎重に考えることがあります。
また、所有者は購入者の信頼性や目的を確認することも重要です。
隣の土地を買いたいと言っている人が、建物を建てて利益を得るために土地を買うつもりなのか、それとも自分のプライバシーを守るために買いたいのかによって、所有者の考えも変わってくるでしょう。
信頼できる購入者であることや土地の将来の利用計画に共感を得ることが、所有者にとって重要な条件となります。
以上のように、隣の土地の所有者は自身の利益や価値、利用目的、購入者の信頼性などを考慮しながら、購入申し出に対して検討を行うことになります。
ですので、隣の土地を購入したい場合は、相手の立場も十分に理解し、誠実な交渉を行うことが重要です。
隣の土地の所有者が売却で期待すること
隣接する土地の所有者から購入申し出がある場合、売主は通常、「高値で売れるかもしれない」と期待します。
先ほど説明したように、隣接する土地の所有者が土地を買うと、第三者が同じ土地を購入するよりも、その土地の利用価値が高まる可能性があります。
そのため、隣接する土地の所有者には、第三者が見逃すかもしれない特別な価値を見出すことができるため、通常、価格は高くなります。
限定価格とは
「限定価格」とは、不動産取引において、特定の条件を満たす近隣の住民にのみ適用される特別な価格設定のことを指します。
この概念は、不動産の鑑定評価基準によって定義されています。
国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準では、限定価格に関する具体的なルールが示されています。
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格
不動産鑑定評価基準
しかし、その定義は専門用語が多くてわかりにくいかもしれません。
基本的な意味合いは、特定のグループ同士の不動産取引では、通常よりも高い価格が設定される可能性があるということです。
不動産鑑定評価基準によれば、限定価格が適用される例には、次の2つのパターンがあります。
借地権者が底地の併合を目的とする場合
土地を借りている人（借地権者）が、借りている土地（底地）を購入する場合を考えてみましょう。
この場合、借地人が底地を購入することで、土地は完全に彼ら自身のものとなります。
その結果、借地人は利用に制限がなくなり、土地の価値も上がります。
このため、第三者が底地を購入する場合よりも、借地人が底地を購入する場合の方が高い価格がつくことがあります。
隣接不動産の併合を目的とする場合
今回は、隣地所有者が隣りの土地を購入する場合についてご説明いたします。
国が定める鑑定評価基準の中でも、隣地所有者が隣りの土地を購入する場合は、価格が通常よりも高くなることがよくあります。
つまり、隣りの土地を購入する場合は、通常の土地購入よりも費用が増えるのが一般的です。
しかも、隣りの土地を安く買おうとすることは、基本的には難しいということを理解しておいてください。
隣りの土地を購入する場合、売主は高い値段で売ってくれることを期待しています。
ですから、隣りの土地の買収を実行するのであれば、「最終的にはやや高く購入しても仕方がない」という覚悟を持っておくことが非常に重要です。
隣地を購入する時のポイント5つ
この場所では、隣の土地を買収する際の5つの重要な要点を紹介いたします。
まず、ポイント1では、登記簿謄本や公図を確認することが不可欠です。
これにより、土地の所有者や面積、境界線などの重要な情報を明らかにすることができます。
次に、ポイント2では、建築プランを検証する必要があります。
新しく購入する土地には、計画通りに建物を建てることができるかどうかを確認することが重要です。
法的制限や建築基準などを確認し、計画を実行することができるかどうかを判断しましょう。
ポイント3では、価格の事前調査を行うことが重要です。
類似の土地の価格や周辺の市場動向を調査し、購入する土地の適正な価格を把握する必要があります。
これにより、価格交渉の際に有利な立場を築くことができます。
ポイント4では、価格の打診を行うことが重要です。
適正な価格を把握した上で、土地の所有者との価格交渉を行いましょう。
相手方の意向や条件を考慮しながら、双方が納得できる価格を探りましょう。
最後に、ポイント5では、心構えを持つことが重要です。
土地の買収は大きな投資ですので、慎重な計画と準備が必要です。
予期せぬ問題や困難に直面した場合にも冷静かつ柔軟に対応できるよう、前もって心構えを持っておきましょう。
以上、隣の土地の買収における5つのポイントについてご説明しました。
これらのポイントを参考にしながら、成功する買収を目指してください。
登記簿謄本・公図の確認
隣接する土地を買い取るためには、まずその土地の境界と所有者を確認することが重要です。
所有者の確認は、法務局に出向いて登記簿の謄本と公図を取得し、情報を確認します。
法務局に行く際は、まず公図を取得します。
公図は特定の土地を示す地図です。
自分の土地を管轄している法務局に行き、まずは「自分の土地」の公図を取得しましょう。
申請書には、「住居表示」ではなく、「地番」を入力します。
地番は、固定資産税評価証明書に記載されている土地の番号です。
申請書には、「地図」と書かれているところにチェックを入れます。
ここでいう「地図」とは一般に公図と呼ばれるもので、自分の土地の地番を使って公図を取得することで、隣接する土地の地番や形状が分かります。
公図を利用して、隣接する土地の範囲、形状、地番を確認しましょう。
隣接する土地の地番が分かったら、次に登記簿の謄本を取得します。
登記簿の謄本には、所有者の住所が記載された「甲区」と呼ばれる部分があります。
隣接する土地の所有者は、必ずしも隣接する土地に住んでいるわけではありません。
実際には、隣接する土地の所有者は、その土地を借りている可能性もあります。
隣接する土地を購入する前に、隣接する土地の範囲、面積、所有者を確実に確認しましょう。
建築プランを計画する
「隣の土地を手に入れたい方は、おそらく土地を有効活用したり、新しいプロジェクトを始めたりすることを考えているのではないでしょうか。
たとえば、増築したりすることもあるかもしれませんね。
ただし、実際に土地を購入してから、自分が思い描いているイメージを実現できるのかどうかは分かりません。
そのため、購入前に建築プランをしっかりと検証することが重要です。
購入後に後悔しないためにも、プロジェクトの可行性を事前に把握しておくことが大切です。」
価格の事前調査
隣にある土地の購入を考える際には、まずはその土地の価格を調査することが非常に重要です。
価格調査を行うことで、購入する際の予算や交渉のベースとなる金額を把握することができます。
価格査定を行うには、以下の3つのポイントを押さえる必要があります。
まずは、隣の土地（甲地）のみを基準として価格査定を行います。
甲地の価格は、その土地の立地条件や周辺の土地価格などを考慮して評価されます。
次に、隣の土地（乙地）のみを基準として価格査定を行います。
乙地の価格も、同様に立地条件や周辺の土地価格などを考慮して評価されます。
最後に、甲地と乙地を合わせた全体の土地価格を査定します。
甲地と乙地を一緒に購入する場合、価格は単独の土地の価格よりも高くなる可能性があります。
この場合、第三者が買う価格に加えて、さらにプラスαという余裕を持った金額が最終的な着地点となるでしょう。
以上のように、隣の土地の購入を検討する際には、価格調査が非常に重要な要素となります。
甲地単独、乙地単独、甲＋乙地全体の価格査定を行うことで、より正確な土地価格を把握することができます。
価格の打診
この段落では、物件の価格交渉について詳しく説明していきます。
再び、甲が乙地を買収する場合を考えましょう。
甲＋乙の地区は、全体として大きな整形地であり、単純に甲と乙の土地を合算した5,300万円よりも高く評価されます。
つまり、乙の土地は、第三者が購入する場合は3,800万円しか価値がありませんが、甲が買うことによって4,500万円まで出すことができる適切な価格ということです。
乙の土地は、甲が購入することによって価値が上がり、それは増加価値として現れます。
甲にとっては、第三者よりも700万円高く乙の土地を買っても損にはならないということです。
乙の土地は、「第三者の購入価格にαをプラスしたもの」になりますが、この場合は700万円をプラスすることになります。
繰り返しますが、隣接する土地の適正な価格を知るためには、次の3つの査定が必要です。
甲地の単独査定、乙地の単独査定、そして「甲＋乙」の地区全体の査定です。
もちろん、「甲＋乙」の地区全体を査定しても増加価値がない場合もあります。
いずれにしても、上記の3つの査定を行うことが適切な価格を把握するための手がかりとなります。
交渉の最初の段階では、乙への提案価格は第三者が購入する3,800万円から始めても構いません。
もし3,800万円で買えるなら、非常にラッキーです。
最終的には、4,500万円まで提示できる意思を持ち、相手の反応を見る必要があります。
強い意志を持つ
隣地の買収を行う場合には、以下のポイントに留意する必要があります。
まず第一に、長期戦で交渉することです。
隣地の所有者は、通常土地を売る意思を持っているわけではありません。
従って、突然「売ってください」と言っても、すぐに売却に同意することはまずありません。
時間をかけて持ち時間を作り、信頼関係を構築しながら長期的な交渉を進める必要があります。
実際には、数年にわたって交渉が続くことも多いです。
現在では売りたくないと思っていても、経済的状況の変化などにより数年後には売却意思が生まれることもあります。
つまり、時間をかけてゆっくりと交渉することが隣地買収のポイントです。
次に、高めの価格での購入も覚悟しておくことが重要です。
隣地を購入すれば、その土地の増分価値も手に入れることになります。
土地の所有者は、その増分価値をきちんと評価されることを望んでいます。
基本的には、私たちが買いたいと申し出たのに、安く買おうとするのは公平ではありません。
むしろ、ある程度高い価格で購入する覚悟で交渉に臨む必要があります。
そのためには、増分価値を正確に把握しておくことが重要です。
最後に、細かい条件には柔軟に対応することが大切です。
相手が最終的に売却に合意した状況で、境界や面積といった細かな要素にこだわると、交渉が破談になる可能性があります。
隣地の買収交渉が成立した段階で、細かい部分に固執せずに一度目をつぶることも重要です。
些細なことにこだわりすぎると、大切な隣地の買収が台無しになることもあります。
注意を払いつつ、譲歩することも必要です。
隣地を購入する交渉する際は不動産会社に依頼
隣の土地を買いたいけれど、交渉に不安がある人は、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
不動産会社に依頼すると、仲介手数料が発生しますが、適正な相場や法律上の規制の調査、価格交渉などを安心してお任せすることができます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。隣地は購入すると土地の形も良くなり総合的に坪単価の価値も上がります。
しかし、売る気も無い人に土地を売ってくれと言いに行くと話がこじれてしまう可能性が高いです。
やはり不動産業者へ依頼することが最善の策となるでしょう。
名古屋市であればゼータエステート株式会社がお勧めです。
隣地を取得する際には、4つの重要なポイントが存在します。
隣接地の購入により、増加する可能性のある価値の向上が見込まれる場合もあります。
