中古マンションを購入する費用相場と注意点
中古マンションの購入を検討している方にとって、購入にかかる費用や総額が不明瞭であることは踏み切れない要因の一つかもしれません。
経済的に大きな負担となるこの買い物においては、失敗したくないという想いは当然のことです。
そこで今回は、中古マンションの人気の背景や費用相場、さらには購入にかかる費用の流れと注意点まで、詳しく解説させていただきます。
中古マンションを検討中の皆さまは、ぜひ参考にしてください。
中古マンションが注目される背景
調査によると、首都圏における2023年4月から6月の期間の中古マンションの成約件数が、前年同期比で55.4%も増加したことが報告されています。
近畿圏でも中古マンションの成約件数が大幅に増加し、成約価格も上昇していることからも、その人気の高さがうかがえます。
これには、新築マンションの価格上昇や、中古マンション市場の充実などが背景にあります。
新築マンションの場合、建築費が上乗せされるため高額になりがちですが、中古マンションでは建築費がかからないため、同じ条件で比較すると安価に購入できる傾向があります。
さらに低金利の住宅ローンが利用できることも人気を後押しし、本来手の届かない分譲マンションやタワーマンションを比較的リーズナブルな価格で手に入れられるようになったのです。
購入後の用途も、資産として保有するケースもあれば、賃貸として貸し出す場合もあります。
中古マンションの人気は今後も続くと予測
中古マンションを購入する際に必要な費用の相場とは？ 中古マンションを購入する際には、さまざまな諸経費が発生します。
一般的には中古マンションの価格の5〜8％程度をあてにすることが一般的です。
ただし、中古マンション自体の価格が安い場合には、登記手続きにかかる費用が割高になる傾向があるため、諸経費も高額になる可能性があることに留意が必要です。
さらに不動産会社を通じて購入する場合、仲介手数料も別途発生します。
この手数料は一般的に購入価格の数％となるため、事前に把握しておくことが大切です。
また、中古マンションを購入する際には、固定資産税や管理費用、修繕積立金などの維持費も忘れずに考慮しておく必要があります。
これらの費用は、所有者負担として毎月の生活費に含まれるため、事前に見積もっておくことが重要です。
中古マンションを購入する際の注意点
中古マンションを購入する際には、いくつかの注意点があります。
まず、建物の築年数や設備の老朽化状況を確認することが重要です。
中古マンションは築年数が経っている場合が多いため、建物の耐久性や修繕の必要性をチェックすることが必要です。
また、リフォームや補修費用など、今後の大きな出費や負担を見越して、中古マンションの状態を慎重に検討することも必要です。
さらに、法的な確認も忘れてはなりません。
登記簿謄本や実際のマンションの状況と契約内容との整合性など、法的な問題がないか十分に確認することが必要です。
最後に、周辺の環境や交通アクセス、施設などの利便性も確認しておくことが大切です。
このようなポイントを押さえて中古マンションを購入することで、より良い取引を実現することができるでしょう。
以上が、中古マンションを購入する際の費用相場と注意点についての詳しい解説です。
中古マンションの購入に必要な総額を算出するためには、中古マンションの価格の3%に6万円を足した仲介手数料と、その他の必要費用を総合する必要があります。
以下では、中古マンションを購入する際に必要な費用を詳しく見ていきます。
購入には、初期費用、引き渡し時の費用、入居後の費用の3つ
まずは初期費用を見ていきましょう。
初期費用は以下の項目と金額の目安で構成されます。
・手付金：売買代金の5～10％
手付金は、契約書に記載される解約手付として、売買契約を結んだ相手の債務不履行に関わらず契約解除を行うために支払われるものです。
通常、手付金は一定期間内であれば払い戻しが可能であり、契約解除の際には手付金が差し引かれます。
・印紙税：マンションの購入価格によって異なる
印紙税は、売買契約書に必要な収入印紙の税金です。
購入時には別途消費税も加算されることに注意が必要です。
・仲介手数料：マンション価格の3%+6万円
仲介手数料は、不動産会社がマンションの契約を取り持ったことに対する手数料です。
物件価格が400万円以上の場合、物件価格の3%に6万円と消費税が加算されて算出されますが、不動産会社によっては割引制度が存在し、支払額は個別に決まります。
引き渡し時の費用は、物件価格に左右されるため、具体的な金額は不動産会社に確認する必要があります。
住宅購入時の費用
住宅を購入する際、様々な費用が発生します。
その中でも仲介手数料は、不動産取引の仲介を行う不動産会社に支払う手数料です。
この仲介手数料は、一括で支払う場合もありますが、分割で支払うこともあります。
また、初期費用の中に含まれていない場合もありますので、確認が必要です。
所有権登記にかかる費用
住宅を購入した場合、所有権の移転登記や抵当権設定登記を行うためには、登記免許税を支払う必要があります。
この登記免許税は、マンションの価格によって異なるため、具体的な金額は一律には言えません。
しかし、借入金額に応じて算出することができます。
また、司法書士に依頼する場合は、別途依頼料が必要となります。
住宅ローンの費用
住宅ローンを利用する場合、以下の項目で費用が発生します。
・金銭消費貸借に伴う印紙代 ・融資手数料もしくはローン保証料 ・事務手数料 ・火災保険料 ・適合証明書（フラット35利用時や旧耐震物件の場合） ・頭金 など これらの費用は、借り入れる金融機関や契約する火災保険の内容によって異なります。
管理費・修繕積立金の清算金
管理費は、マンションの共用部を管理するために支払う委託費用であり、修繕費積立金は、修繕のために積み立てる住人全体の費用です。
どちらもマンションによって設定額が異なります。
また、一般的には入居日から日割り計算されますので、引き渡し時には入居日から年度内までの管理費・修繕積立金を精算する必要があります。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税および都市計画税は、1月1日から引き渡し日までを売主が、入居日から12月31日までを買主が日割り計算で負担します。
ただし、関西地方では4月1日を起算日としている場合もあります。
この税金は、マンションの評価によって変動するため、心配な場合は事前に売主や不動産会社に確認しておきましょう。
入居後の費用
住宅を購入した後には、一時的に必要な費用とランニングコストとして必要な費用の2つがあります。
一時的な費用としては、引っ越し費用や新たに必要となる家具や家電の購入費用があります。
また、ランニングコストとしては、毎月の光熱費や管理費などがあります。
これらの費用を事前に把握しておくことが重要です。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を購入する際に発生する一時的な税金です。
不動産の価格に4％を掛けて算出されます。
ただし、特定期間中は軽減税率が適用され、宅地の場合は評価額の1/2をかけて3％、土地の場合は評価額の3％が課税されます。
固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日を起算日として、土地と建物の評価額に基づいて算出される税金です。
不動産取得税と同様に、建物の評価額は時価の5～6割程度、土地の評価額は7割程度が目安です。
納付は一括でも分割でも可能ですが、分割の場合は指定された期間内に1/4ずつ支払う必要があります。
管理費・修繕積立金
管理費と修繕積立金は、毎月支払う必要がある費用です。
マンションごとに集金方法や金額が異なるため、入居前に確認することが重要です。
その他の費用
その他にも、リフォーム費用や引っ越し費用などが発生する場合があります。
これらはマンションのランニングコストとは異なる費用として考えられます。
リフォーム代金を分割で支払う場合は、ランニングコストに含めることもできます。
中古マンションを購入する流れ
中古マンションを購入する際には、資金計画が非常に重要です。
一般的に、収入の5～6倍程度までが住宅ローンの目安とされています。
この数字を基に、自身の資金計画を立て、条件に適した中古マンションを探しましょう。
また、諸経費は現金で支払う必要があるため、余裕を持った資金計画が必要です。
中古マンションを購入する際には、以下の5点に注意することが重要です。
住宅購入時に確認すべき重要な要素
住宅ローン控除が利用できるか確認する 住宅ローン控除を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。
例えば、自己居住用の住宅であることや、借入金額や返済期間の上限などがあります。
住宅ローンを組む前に、予めこれらの条件を確認しておくことが重要です。
控除を受けることで、税金の負担を軽減することができますので、資金計画を立てる際にも考慮しておきましょう。
資金計画を十分に立てているか 住宅購入は大きな出費となりますので、資金計画を十分に立てておくことは非常に重要です。
住宅ローンが返済できる範囲か、初期費用や手続き費用などを含めたトータルの費用はいくらか、将来的な生活費や他の経済的負担を考慮した上でどの程度の予算が必要かを明確に把握しておくことが重要です。
また、異なる資金調達方法や補助金制度なども検討し、可能な限り無理のない範囲で購入を進めるようにしましょう。
市場価格を調査しておく 住宅購入を検討する際には、市場価格を事前に調査しておくことが大切です。
市場価格を把握しておかないと、希望通りの物件を購入することが難しくなるだけでなく、割高な物件を購入してしまい後悔する可能性もあります。
マンションの市場価格は「市場性」「費用性」「収益性」などの要素で算出されます。
現在では、多くの不動産サイトや情報源で市場価格を調査することができますので、購入前には必ず調べておきましょう。
資産価値を調査しておく 購入する住宅の資産価値についても、事前に調査しておくことが重要です。
中古マンションは築年数に応じて資産価値が下落する傾向がありますので、将来的な転売時に損をしないかを考慮してみてください。
また、周辺環境の開発計画や不動産市況の動向なども注目すべき要素です。
不動産会社や専門家から資産価値に関する情報を得ることもできますので、相談してみることもおすすめです。
災害リスクについて調査しておく 住宅購入時には災害リスクについても十分に調査しておくことが重要です。
特に中古マンションの場合は耐震性に注意が必要です。
1981年6月1日以降に建てられた建物は耐震基準に該当しますが、それ以前に建てられたマンションは耐震基準を満たしていない可能性があります。
また、その他の災害リスクについてもマンションの所在地のハザードマップを参考に調査してください。
自治体のホームページや不動産会社からも情報を得ることができますので、しっかりと確認しましょう。
中古マンション購入時の住宅ローン控除の利用条件を確認する
中古マンションを購入する場合、住宅ローン控除が利用できるか確認する必要があります。
住宅を購入する際には、一般的に「住宅借入金等特別控除」という制度が適用されますが、中古物件の場合、適用条件を満たしていない可能性があります。
そのため、事前に確認する必要があります。
中古マンション購入時の住宅ローン控除の利用条件
中古マンションを購入する場合、以下の条件を満たしている必要があります。
1. 新築後20年以内の物件、またはマンションなどの耐火建築物は25年以内のものであること。
ただし、築年数にかかわらず、新耐震基準に適合している住宅や、既存住宅売買瑕疵保険が付保されている住宅は利用可能です。
2. 購入後6か月以内に入居し、控除適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること。
3. 登記上の住宅の延床面積が50㎡以上であり、居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上であること。
4. 購入や贈与などの方法で取得したことであり、生計を一にしている親族等からの取得ではないこと。
5. 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること。
資金計画を十分に立てることの重要性
中古マンションの購入は大きな買い物ですので、資金計画を十分に立てることが重要です。
返済計画が無理のないものか、購入を検討しているマンションの価格が適正かなど、慎重に考える必要があります。
特に、長期にわたって支払い続ける返済プランは非常に重要です。
これらを含めた資金計画をきちんと立てることが、中古マンションの購入においては大切です。
まとめ
中古マンションの購入は人気がありますが、無理な購入や知識のないままの購入は非常に危険です。
中古マンションの購入には数千万円単位の費用がかかりますので、慎重な検討が必要です。
購入後のトラブルを避けるためにも、購入前の資金計画とシミュレーションが重要です。
